امیر ایمانیان – همانطور که مستحضر هستید طبق آمار نفوس و مسکن سال 1395 بیش از 2 میلیون 500 هزار واحد خالی در کشور وجود دارد و طبق برآورده و پیش بینی تقریبی این آمار در سال 1400 نزدیک به 4 میلیون واحد خالی میشود .
مبنای این طرح بر اساس آخرین مستندات همان 2 میلیون و 500 هزار واحد خالیست که بانک های کشور مالک بیش از نیمی از آن میباشند ( 70 درصد ) و اگر فرض تقریبی 4 میلیون واحد خالی در نظر گرفته شود به تناسب برآورد و توسعه این طرح بی نظیر تر میشود .
مستحضر هستید که بانکها در سال 1395 مالک بیش از نیمی از واحد های خالی و ارزش خریدی تقریبا یک دهم قیمت فعلی آن ملک ها در سال 1401 بوده اند که توسط بانک ها خریداری و به تملک گرفته شده اند .
در شرایط فعلی تعداد خانوارهای مستاجر نشین بیش از 7 میلیون خانواردر کل کشور میباشد .
در شرایط فعلی با ارزش بهای مسکن که بزرگترین هزینه یک خانواده است و بزرگترین دغدغه مستاجرین میباشد و با توجه به شرایط سخت اقتصادی طرح حمایت از مسکن خانوارهای ایرانی برای خانه دار شدن بیش از 2 میلیون خانواده مستاجر نشین میباشد .
با توجه به مالکیت بیش از نیمی از واحد های خالی در کشور توسط بانک ها که زیر نظر بانک مرکزی و دولت اداره میشود میتوان با ارائه این واحد های خالی توسط مصوبه هیات دولت به الزام و مکلف نمودن بانک ها به فروش تمام واحد های خالی خود با قیمت واقعی روز مسکن در سال 1401 به مستاجرین واقعی که آمار آنها توسط وزارت مسکن ، وزارت اقتصاد ، و در برخی موارد تایید ثبت و املاک کشور و وزارت اطلاعات جهت صحت اطلاعات داده شده توسط مستاجرین اقدام به واگذاری این واحد ها کرد .
در این طرح بانک ها واحد های خالی خود را به قیمت ارزش بهای مسکن در سال 1401 و به قیمت روز به مستاجرین با شرط حداقل پرداخت با توجه به موقعیت ملک و استان قرار گیری آنها بین 10 الی 25 درصد ارزش ملک از طرف مستاجرین به بانک ها شروع میشود .
شایان ذکر است که 10 الی 25 درصد ارزش روز واقعی ملک بیش از قیمت تمام شده ملک برای بانک ها در سال 1395 می باشد و این بدین معنی است که ملک فروخته شده توسط بانک با پیش دریافتی 10 الی 25 درصد یعنی بازگشت سرمایه بانک بطور 100 درصدی به خزانه آنها و در ادامه بانک ها مبلغ باقی مانده را ملک را بصورت اقساط 15 الی 25 ساله از مستاجرین دریافت مینمایند و با بهره 5 الی 10 درصدی آن هم توسط مصوب هیات دولت .
حال بانک ها با این کار جدا از بازگشت سرمایه خود ، حداقل برای 15 تا 25 سال دریافتی ماهانه سود خالص واقعی بدون ریسک و بدون کم و کاستی از خانوارهای ایرانی خواهند داشت که میتواند در توسعه و گسترش امور بانکی و سرمایه گذاری آنها کمک بی نظیری باشد .
ضامن مستاجرین هم خود ملک فروخته شده میباشد .
بانک ها جدا از بازگشت و سود خالص ماهانه میلیارد ها تومان به خزانه خود از منظر بعدی هم که در ادامه به آن خواهیم پرداخت سود خواهند کرد .
با واگذاری واحد های خالی در کشور و فروش بش از 2 میلیون واحد خالی بطور چشم گیری مبلغ و ارزش بهای ملک در کشور با افت حداقل 20 الی 30 درصدی روبرو خواهد شد و این تاثیر بر روی اجاره بها تا 50 الی 80 درصد خواهد بود .
چرا تاثیر بر روی اجاره بها بیشتر میشود ، دلیل شروع کسب مالیات از واحد های خالی در سراسر کشور است .
بله حالا فاز دوم طرح اجرا میشود ، اخذ مالیات از واحد های خالی در کل کشور که با تصویب هیات دولت برای سال اول 5 درصد ارزش ملک و برای سال بعدی تصاعدی افزایش پیدا خواهد کرد ، بطوریکه سال اول 5 درصد و سال دوم 10 درصد و سال سوم 20 درصد و سال چهارم 40 درصد ارزش ملک و بطوریکه در انتهای سال 5 در صورت خالی ماندن ملک این واحد خالی در اختیار دولت و طرح حمایت از خانوار های ایرانی قرار میگیرد .
فاز سوم این طرح بیشترین نفع را برای بانک ها خواهد داشت و با توجه به کاهش ارزش ملک و اخذ مالیات از واحد های خالی بیشترمالکان حقیقی شروع به نقد کردن سرمایه ملکی خود کرده و سرمایه خود را در بانک ها خواهند گذاشت جهت دریافت سود سالانه ، این در حالی است که بانک مرکزی طی مصوبه هیات دولت سود بانکی را حداکثر 10 درصد اعلام میکند .
بانک ها از طرفی با افزایش مشتری های روبرو خواهند شد که سرمایه خود را در بانک برای جلو گیری از دادن مالیات برای خانه های خالی فروخته اند و از طرفی با دادن بهره بانکی کمتر از 10 درصد برای خود سود مناسبی کنار گذاشته اند .
فاز چهارم تاثیر مثبتی بعدی این طرح حتما ورود سرمایه های خوابیده چند ده ساله ملک های خالی که توسط مالکین فروخته شده و سرمایه های سرگردان به چرخه اقتصادی و چرخه تولید است و شروع فرآیند کسب و کار توسط برخی از این مالک ها می باشد .
در این مرحله خیلی از سرمایه گذاران که به دلیل بهره کم بانکی رقبت زیادی به گذاشتن سرمایه خود در بانک ندارن شروع به سرمایه گذاری بر شرکت های اقتصادی دانش بنیان ، بنگاه های کوچک ، کشاورزی و دامپروری می نمایند .
همه این اقدامات و شکوفایی ها فقط توسط مصوبه هیات دولت و کنار زنی مدیران و برخی مسئولین وابسته به مافیا قدرت و نظام ساختمان است در برخی بانک ها نفوذ پیدا کرده اند و شرایط بد اقتصادی را دو چندان می نمایند .
دولت انقلابی میتواند بدون پرداخت بودجه و هزینه کردی و فقط با اختصاص کمیته هایی در وزارت خانه ها و بانک ها و نظارت این کمیته بر روند فوق ، ارزش بهای هزینه مسکن را کاسته و شرایط حمایت از بنگاه های تولیدی با سرمایه بخش خصوصی رونق ببخشد .
شایان ذکر است که در مواردی حتی اگر سرمایه املاک فروخته شده توسط مالکین وارد بانک و یا تولید نشود و به بازار طلا و دلار و …. ورود کند دولت میتواند با اخذ مالیات بر خرید و فروش سکه ، طلا ، دلار و…. با نظارت قوه قضائیه و تعزیرات به احتکار مواد مصرفی از حرکت چندین فرد و نهاد خاص به سوی احتکار و ایجاد تورم جلو گیری نماید .
در آخر باید عرض شود ، درست است که در مبارزه با برخی از این افراد و راه های فرار آنها نتوانیم فایق بیاییم ولی تاثیر مثبت و روانی ارزانی ملک و اجاره بها و خانه دار شدن 2 میلیون خانواده مستاجر نشین به حدی زیاد است که می تواند همچون سیلی تاثیر منفی این ریز جوب ها را به کلی شسته و نادیده بگیرد .
تاثیر مثبت این طرح میتواند حتی در خیلی از مواردی با ایجاد حس امید و مثبت در افراد جامعه و جلو گیری از فروپاشی انسانی جامعه و جلو گیری از رشد تورم نمایی ( ظاهری – غیر واقعی ) جامعه نماید .
امیر ایمانیان – کارشناسی ارشد مدیریت مالی و نماینده صنعت بیمه
